Questo glossario immobiliare raccoglie i principali termini dalla F alla Z, con definizioni chiare e precise per aiutarti a comprendere al meglio il linguaggio del settore.
I Termini utili da sapere quando si vende o si acquista un immobile abitativo
Per facilitare la consultazione, il glossario è suddiviso in due pagine: puoi tornare alla prima sezione per le voci dalla A alla E.
Fabbricato di tipo civile abitativo
Si veda “edificio residenziale”
Fossa biologica
La fossa biologica è un impianto di fognatura statica interrato, utilizzato per il trattamento primario delle acque reflue domestiche (nere e grigie)
Frazionamento
Il frazionamento di un immobile o di un’unità immobiliare consiste nell’operazione di suddivisione un singolo immobile in due o più unità autonome e indipendenti, ciascuna con una propria autonomia funzionale e catastale e dotata dei requisiti minimi di abitabilità richiesti dalla normativa vigente. Per procedere correttamente, è necessario seguire un iter burocratico che coinvolge sia il Comune che il Catasto
Garage
Si veda la voce “Autorimessa/Box”
Giardino condominiale
Area verde annessa ad uno o più corpi di fabbrica di proprietà di un condominio.
Giardino privato
Area verde di pertinenza esclusiva di una singola unità immobiliare
Grondaia
Canale a sezione semicircolare ovvero opportunamente sagomato, sospeso ai correntizi del tetto,con ferro a collo d’oca,il cui scopo è quello di raccogliere l’acqua piovana e portarla ai pluviali.
Immobile
Edificio di concezione ed esecuzione unitaria dotato di una propria indipendente struttura capace di produrre un proprio reddito e dotato di autonomia funzionale e da un insieme di impianti; contenente spazi utilizzabili stabilmente da persone per usi destinati all’abitazione o alla produzione di beni o alla produzione di servizi, con le eventuali relative pertinenze; delimitato da pareti continue, esterne o divisione e da coperture; dotato di almeno un accesso dall’esterno. Potrà essere considerato immobile una singola unità immobiliare di un edificio e o un gruppo di esse.
Immobile residenziale
Si veda “edificio residenziale”
Immobile collabente
Un’unità immobiliare collabente è caratterizzata da un notevole livello di degrado strutturale, non agibile, non utilizzabile o comunque paragonabile a un rudere o ad un fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente.
Quando un immobile è collabente è incapace di produrre ordinariamente un reddito proprio, e pertanto, a seguito di una precisa procedura, può essere richiesta l’iscrizione in Catasto nella categoria F/2, in quanto privi di attribuzione di rendita catastale. Ai fini IMU tale immobile, essendo iscritto nella categoria F/2 non è tassabile né come fabbricato né come area edificabile finché la struttura risulta esistente (Risoluzione n. 4/DF del 16 novembre 2023 del MEF). Qualora lo strumento urbanistico comunale ne permetta la ricostruzione, con conseguente demolizione e successivi lavori di ricostruzione/ristrutturazione l’area edificabile sottostante (il valore del terreno su cui poggia il fabbricato diroccato) può essere oggetto di tributo.
Immobile inagibile
Fabbricato per il quale è stata accertata dagli organi comunali o da eventuali altri organi competenti, l’inagibilità (anche solo temporanea) per degrado fisico o per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica. Queste forme di degrado o di obsolescenza non sono superabili con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma solo con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia. L’immobile inagibile (e di fatto non utilizzato) mantiene la categoria catastale ordinaria (ad es. A/2), ma ai fini IMU è possibile richiedere la riduzione della base imponibile IMU al 50%
Impianti (di un immobile)
Complesso di apparecchiature, condutture e dotazioni tecnologiche facenti parte integrante della struttura di un edificio o fabbricato
Ipoteca
Diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è stata iscritta e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita.
Lastrico solare
Copertura a terrazzo, praticabile o non, di un intero corpo di fabbricato parte di esso.
Liberatoria quote condominiali (vendita immobile)
Termine improprio utilizzato per indicare il documento di attestazione dello stato di pagamenti delle quote condominiali. Si veda il termine “Attestazione stato pagamenti quote condominiali”
Locale
Spazio delimitato all’interno di un edificio utilizzato come stanza,vano,ambiente destinato ad una determinata funzione.
Locale seminterrato
Ambiente situato parzialmente al di sotto del manto stradale e normalmente dotato di finestrature esterne per l’illuminazione e l’arieggiamento dei locali.
Locale sottotetto
Ambiente posto tra l’estradosso del solaio costituente il soffitto dell’ultimo solaio abitabile ed il solaio di copertura di tutto o di parte dell’edificio.
Locale tecnico
Ambiente utilizzato per l’allocazione degli impianti tecnologici quali impianti elettrici e idraulici, di riscaldamento, di condizionamento, di sollevamento, di telecomunicazione.
Loggia
Spazio incassato nella struttura di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra. A differenza del balcone, la loggia è coperta superiormente dal solaio del piano di sopra e ha pareti laterali e solitamente è aperta su uno o più lati.
Mansarda
Ambiente sito sopra il piano di imposta e la sagoma del tetto, che assume generalmente una forma spiovente e che viene adeguatamente finestrato nelle falde più inclinate per illuminare ed aerare i vani sottotetto. Generalmente è uno spazio abitabile e rifinito.
Mutuo
Contratto con il quale un soggetto (mutuante) consegna ad un soggetto (mutuatario) una determinata quantità di denaro che quest’ultimo si impegna a restituire maggiorata degli interessi pattuiti in un determinato periodo di tempo. I mutui possono essere a tasso fisso, variabile o misto a seconda che gli interessi da pagare siano sempre gli stessi o cambino nel tempo. Principalmente si tratta quindi di un finanziamento a medio-lungo termine (solitamente dai 5 ai 30 anni) finalizzato all’acquisto o alla ristrutturazione di un immobile.
Nuda Proprietà
Indica la titolarità di un immobile spogliata del diritto di godimento (usufrutto), che spetta a un altro soggetto. Il nudo proprietario possiede il bene ma non può utilizzarlo né percepirne i frutti (come i canoni di locazione) fino alla cessazione dell’usufrutto, momento in cui avviene il consolidamento della piena proprietà.
Offerta di acquisto
Si veda la voce “proposta di acquisto”
Offerta di vendita
Richiesta economica da parte del venditore per la vendita di un immobile a determinate condizioni e ad un prezzo stabilito. Se tale offerta si traduce in un documento che contiene tutti gli elementi essenziali e viene accettata dall’acquirente si può configurare un contratto preliminare
Parcheggi pertinenziali
Box o posti auto destinati in modo durevole al servizio di unità immobiliare principale, quale appartamento, ufficio, negozio ecc.
Parte acquirente o promissario acquirente
Chi, in un contratto preliminare di vendita (compromesso), si obbliga a pagare il prezzo pattuito per acquistare una proprietà dalla parte Promittente venditrice
Parte venditrice o promittente venditrice
Chi, in un contratto preliminare di vendita (compromesso), si obbliga a vendere e trasferire una proprietà alla parte acquirente
Parti comuni di un immobile
Le parti comuni sono quegli elementi strutturali o accessori, spazi, locali o servizi che, per loro natura o destinazione, servono al godimento di tutti i condomini. Sono parti indivisibili costituenti un immobile, in ragione della loro specifica destinazione a servizio comune.
Passo carrabile
Il passo carrabile (o passo carraio) è un’autorizzazione amministrativa che permette ai veicoli di accedere a una proprietà privata (come un garage o un cortile) attraversando il suolo pubblico. In questo caso, per vietare la sosta davanti al cancello, è necessaria un’autorizzazione comunale e l’esposizione dell’apposito cartello con il numero di licenza. Il cartello impone il divieto di sosta nell’area antistante per 24 ore su 24 (per tutti, compreso il proprietario stesso della licenza) permettendo però la fermata (breve sosta con conducente a bordo per carico/scarico)
Permuta
Contratto in virtù del quale ciascuna delle parti si obbliga a dare una cosa per averne un’altra. E’un contratto bilaterale e consensuale
Pertinenza comune/condominiale
Parti accessori di un immobile che risultano legate a un bene “principale” pur essendo di proprietà comune (come ad es. alloggio del portiere, spazi verdi comuni etc..). Non indispensabile all’uso della stessa unità, ma ne aumenta le utilità e i confort. Tale pertinenza (o quota della stessa) non può essere ceduta separatamente dal bene principale e pertanto si trasferisce automaticamente con esso
Pertinenza esclusiva
Parti di un immobile (come ad es. garage, cantina, giardino) che sono economicamente uniti all’unità immobiliare, di proprietà esclusiva, non indispensabili all’uso della stessa unità, ma che ne aumentano le utilità e i confort. Può essere ceduta insieme al bene principale o separatamente dallo stesso.
Piano rialzato (ammezzato o mezzanino)
Interspazio di un edificio situato di norma al di sotto del primo piano e sopraelevato rispetto il piano stradale.
Piano seminterrato
Interspazio situato parzialmente al di sotto del manto stradale e comunque dotato di finestrature esterne per l’illuminazione e l’arieggiamento dei locali.
Piano terra (o primo piano fuori terra)
Primo piano fuori terra di un edificio al di sotto del quale possono esistere piani interrati.
Planimetria Catastale
Rappresentazione in scala della porzione immobiliare che identifica l’unità immobiliare in grado di fornire reddito autonomo
Prezzo
Somma di denaro effettivamente corrisposta per acquistare la proprietà o un diritto reale su un determinato bene
Prima casa
In ambito fiscale si riferisce alla possibilità di beneficiare, rispettando alcuni requisiti, di agevolazioni fiscali che permettono di ridurre i costi relativi alle imposte sia quando si acquisisce la piena proprietà di un immobile abitativo (acquisto, successione/eredità, donazione) che quando si acquisisce un diritto reale di godimento (diritto di usufrutto, diritto di uso e diritto di abitazione). Nel linguaggio comune questo termine è a volte utilizzato impropriamente come sinonimo di abitazione principale, concetto che tuttavia si basa su presupposti totalmente differenti. Sono esclusi dalle agevolazioni “prima casa” gli immobili classificati nella categoria A/1, A/8 e A/9
Proposta di acquisto
Offerta economica di acquisto da parte dell’acquirente al fine di poter acquistare un immobile, a determinate condizioni e ad un prezzo stabilito. Generalmente è un documento irrevocabile per un certo periodo in cui si versa una caparra confirmatoria a garanzia. Se contiene tutti gli elementi essenziali e viene accettata dal venditore si può configurare un contratto preliminare.
Proposta di vendita
Si veda la voce “offerta di vendita”
Proprietà
Diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo,entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico
Provvigione (compravendita immobiliare)
Compenso che spetta all’agente immobiliare, regolarmente iscritto, per la sua attività di mediazione che porta alla conclusione di un affare. La provvigione, salvo accordi diversi, è dovuta sia dal venditore che dall’acquirente, poiché l’agente agisce come figura neutrale e imparziale per facilitare l’accordo tra le parti. Il diritto al compenso dell’agente, matura quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento e generalmente il pagamento può avvenire o al momento della firma del contratto preliminare (compromesso) o, al più tardi, al rogito notarile.
Non esiste una tariffa fissa per legge. Solitamente la percentuale di provvigione, in base agli accordi con le parti (venditore e acquirente), oscilla tra il 1% e il 5% ed è calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile. In caso di affitto, la provvigione può corrispondere o a una mensilità del canone di locazione o al 10% del canone annuo di locazione. Alla provvigione va aggiunta l’IVA al 22%. Per l’acquisto della prima casa, è possibile detrarre dall’Irpef il 19% dei costi di intermediazione, fino a un massimo di 1.000 euro
Rampa carrabile/pedonale
Piano inclinato con funzione di collegamento verticale adibito ai veicoli e/o pedoni.
Rampa di scala
Porzione di scala che collega due piani o pianerottoli di un edificio
Recinzione
Elementi funzionali/strutturali delimitanti uno spazio, aventi funzione di segnalazione della proprietà cui appartengono ovvero di protezione.
Rendita Catastale
La rendita catastale è un valore fiscale attribuito dallo Stato a ogni bene immobile (fabbricati o terreni) in grado di produrre o generare reddito, e risulta indispensabile per calcolare alcune imposte o il valore catastale in caso di compravendita, successione o donazione
È possibile consultare la rendita catastale del proprio immobile attraverso una Visura Catastale tramite l’Agenzia delle Entrate. Le informazioni catastali contenute nella visura sono pubbliche e dunque l’accesso è consentito a tutti, pagando le relative tasse per i servizi ipotecari e catastali e nel rispetto della normativa vigente
Rogito notarile
Contratto pubblico redatto da un notaio col il fine di trasferire la proprietà da un venditore ad un acquirente
Sanatoria
Provvedimento amministrativo che regolarizza ex post realizzazioni urbanistiche o edilizie attuate senza i necessari titoli abilitativi, o in contrasto con le norme vigenti. Il riconoscimento non è gratuito ma è necessario corrispondere il pagamento di una sanzione pecuniaria
Segnalazione Certificata di Agibilità – SCAgi
si veda la voce Certificato di abitabilità
Servitù
Peso, imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario, al cui esercizio sono destinate opere visibili e permanenti. Oltre che per contratto o per testamento, può essere costituita per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. La servitù non apparente, ossia quella al cui esercizio non sono destinate opere visibili e permanenti, si può invece costituire solo per contratto o per testamento.
Soffitta
Unità immobiliare autonoma ovvero pertinenza o locale accessorio ad un’unità immobiliare principale, situata al piano sottotetto, generalmente adibita a deposito. Negli edifici coperti a tetto la soffitta è quel vano compreso tra il tetto ed il solaio dell’ultimo piano. Secondo le norme, una soffitta non può essere considerata abitabile se non rispetta determinati requisiti (altezza minima, rapporti di illuminazione e aerazione).
Sottotetto
Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio. Può essere un’intercapedine isolante (volume tecnico) o un locale ad uso deposito, generalmente non abitabile
Stanza
Ambiente interno di un’abitazione che risulta delimitato da pareti, pavimenti e soffitti e dotato di aerazione e illuminazione diretta, rispettando determinati requisiti specifici di abitabilità. I bagni o i disimpegni non contano come stanze, dato che viene meno il criterio di vano utile.
Stato conservativo
Importante fattore da considerare quando si valuta un’immobile, dato che il valore dell’unità immobiliare è direttamente influenzato dallo stato di conservazione e manutenzione. Lo stato conservativo di un immobile può essere ottimo, buono/abitabile, scadente (ad esempio privo di certi impianti) o degradato/da ristrutturare
Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri della unità immobiliare:
– pavimenti
– edificio, struttura, pareti e soffitti
– infissi
– impianti
– finiture
– classe energetica
Stima (procedimento di stima)
Insieme delle operazioni logiche e delle metodologie che il perito o il professionista segue al fine di giungere alla formulazione del giudizio di stima di un immobile. Questo percorso logico trasforma i dati di mercato e le caratteristiche del bene in un giudizio monetario, applicando uno o più criteri, determinando così il valore di un bene
Superficie catastale
La superficie catastale è la misura ufficiale attribuita a un immobile registrato al Catasto, calcolata secondo i criteri normativi espressi dal DPR 138/98. Viene utilizzata principalmente per fini fiscali, in particolare per il calcolo di imposte e tasse legate alla proprietà. Tale dato è riportato nella visura catastale. Relativamente al valore che ne risulta, non si tratta di una semplice somma che considera i vani principali e accessori, gli elementi strutturali, le pertinenze e le aree scoperte, ma è il risultato di un calcolo che considera anche dei coefficienti di ponderazione (percentuali) secondo le disposizioni del DPR 138/98.
Superficie calpestabile
La superficie calpestabile o superficie utile, indica la dimensione effettiva e utilizzabile degli ambienti interni di un immobile, al netto degli elementi strutturali come muri, tramezzi, pilastri. Generalmente la superficie calpestabile è circa il 15-20% inferiore rispetto alla superficie commerciale o catastale.
Superficie commerciale
La superficie commerciale è una misura che ha carattere commerciale utilizzata per le compravendite e le locazioni al fine di evidenziare il valore di mercato, scaturente da un calcolo che considera dei coefficienti di ponderazione (percentuali) basati su più parametri, come ad esempio, quelli emanati da enti professionali (Uni) o da banche dati nazionali (Omi, Nomisma). È una misura lorda che comprende la superficie coperta dell’immobile oltre che la superficie accessoria e le relative pertinenze. Il risultato può differire a seconda dei parametri utilizzati. Generalmente la superficie commerciale risulta maggiore di quella catastale e di quella calpestabile.
Taverna
Locale accessorio a servizio di un’unità immobiliare a destinazione abitativa ubicato solitamente al piano terra e/o seminterrato di un edificio residenziale.
Tempo medio di vendita
Esprime il tempo medio intercorrente tra la prima immissione di un bene immobile sul mercato immobiliare e la relativa vendita effettuata con atto pubblico.
Tergale
Parte posteriore ovvero secondaria di un edificio.
Terrazza
Spazio aperto e scoperto di un edificio che poggia sulla struttura stessa dell’edificio sottostante, non sporge dalla facciata e solitamente ha dimensioni più ampie rispetto a un balcone. Spesso funge da copertura per i locali del piano inferiore. Può essere delimitato da un parapetto in muratura e/o a ringhiera e costituisce una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra. Solitamente è aperta su almeno tre lati
Vano
Ambiente interno delimitato da ogni lato da pareti, pavimento e soffitto. Il termine Vano può indicare sia ambienti principali (vano principale utile o stanze), dotati di specifici requisiti di abitabilità, come ad esempio un soggiorno o una cucina abitabile, oppure ambienti accessori non abitabili (vani accessori). Questi ultimi possono essere di tipo diretto, ossia al servizio delle stanze come disimpegni o bagni o ripostigli, oppure di tipo indiretto quando completano l’unità immobiliare ma sono staccati o hanno funzioni di puro servizio, come soffitte, cantine. In sintesi, ogni stanza è un vano, ma un vano (ad esempio il bagno) non è necessariamente una stanza
Valore catastale
Valore che si ottiene moltiplicando per un opportuno coefficiente stabilito dalla norma, la rendita catastale.
Vendita
Contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.
Veranda
Portico, loggia, terrazzo o balcone solitamente chiuso da vetrate o da elementi trasparenti e impermeabili, che possono essere parzialmente o totalmente apribili. Poiché crea un nuovo vano chiuso, la veranda determina un aumento della cubatura dell’abitazione. Pertanto, il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano principale oppure nel caso di superficie ampia e abitabile, potrebbe essere considerata allo stesso modo di un vano principale.
Vespaio
Particolare opera pavimentale ben distinta dalle fondazioni, sita al piano di calpestio del piano terra ovvero posta generalmente al piano più basso di un edificio, a tutela dell’umidità proveniente dallo stesso sottosuolo, ovvero posto a servizio esclusivo dell’unità immobiliare ubicata allo stesso piano.
Villa
Edificio unifamiliare contraddistinto da particolari elementi di prestigio e comfort, a destinazione abitativa di tipo privato, con caratteristiche costruttive, finiture e dotazione di impianti e servizi di livello superiore all’ordinario; Solitamente è libero su 4 lati e privo di spazi o parti in comune, con una dimensione degli ambienti interni superiore ai 200mq. Dotato di ampia area esterna ad uso esclusivo adibita a parco o giardino generalmente attrezzato, di box auto e posti auto coperti e scoperti. Generalmente al catasto è classificato alla voce A/8 e tale tipologia di immobili non beneficia né delle agevolazioni fiscali per l’acquisto né dell’esenzione dell’IMU, essendo un immobile di lusso.
Villino
Edificio a destinazione abitativa di tipo privato, suddiviso anche in più unità immobiliari, avente caratteristiche tipologiche e costruttive e di rifinitura di livello ordinario o superiori all’ordinario, per tutte o parte delle unità immobiliari che lo compongono. Il villino o le unità immobiliari facenti parte dello stesso sono inquadrate nella categoria catastale A/7. Solitamente è libero su 3 lati e ha dimensioni più contenute sia degli ambienti interni che degli spazi interni rispetto agli immobili classificati nella categoria A/8. Può essere dotato di spazi esterni esclusivi e ingresso indipendente, oppure avere alcuni parti in comune, box auto o posti auto coperti e scoperti. Tale tipologia di immobili può beneficiare delle agevolazioni fiscali per l’acquisto.
Villino a schiera
Edificio a destinazione abitativa di tipo privato, costituito da più unità immobiliari adiacenti e simili, pertanto libero su 2 o 3 lati. Presenta caratteristiche proprie del villino. È solitamente distribuito su un ridotto numero di piani, con ingresso indipendente, piccolo giardino annesso e box auto o posti auto coperti e scoperti. Può avere alcuni parti in comune. Generalmente al catasto è classificato alla voce A/7 e tale tipologia di immobili beneficia delle agevolazioni fiscali per l’acquisto.
Vincolo
E’ un limite imposto all’esercizio del proprio diritto dominicale su un immobile. Questo avviene per la finalità di tutelare un bene per interesse pubblico. Il bene diventa oggetto d’imposizione di immodificabilità, o di inedificabilità, o di particolari modalità di godimento.
Visura catastale
La visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che contiene le informazioni
identificative dell’immobile: categoria, rendita catastale, consistenza, superficie e intestatari
