Bonus prima casa Under 36 e Mutui agevolati

La garanzia dello Stato per acquistare la prima casa

Il Quadro Normativo

Il Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa, c.d. Fondo Prima Casa, è stato istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze dall’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147. La sua gestione operativa è affidata alla Consap per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze. Nel corso degli anni la misura è stata continuamente potenziata e aggiornata per rispondere alle esigenze dei cittadini. Si vedano a riguardo le importanti novità introdotte dal Decreto Sostegni-bis (DL 73/2021), fino ad arrivare all’ultimo e più recente tassello normativo, sancito dalla Legge n. 116 del 2 luglio 2026.

In cosa consiste la garanzia dello stato e per cosa si può usare il Fondo Prima Casa?

Le finalità del finanziamento e della garanzia statale sono indirizzate a:

• Acquisto semplice dell’immobile (anche con accollo da frazionamento di un mutuo concesso al costruttore) da adibire ad abitazione principale;
• Acquisto combinato con gli interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica da adibire ad abitazione principale.

Tale Fondo si configura come uno strumento di forte funzione sociale con il fine di agevolare l’accesso al credito per l’acquisto della casa, grazie alla garanzia pubblica, migliorando pertanto il rapporto tra il cittadino e la banca. Attraverso questo strumento, i giovani under 36 e le famiglie possono beneficiare, di una garanzia statale che copre una parte significativa del finanziamento (fino all’80% della quota capitale se ne ricorrono specifiche condizioni), riducendo l’esposizione al rischio per le banche e facilitando così l’erogazione del credito a chi ha una liquidità iniziale limitata.

Requisiti e regole

Per poter accedere al Fondo Prima Casa, alla data di presentazione della domanda, la normativa impone il rispetto di regole e condizioni precise:

• Non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo (anche all’estero), salvo quelli di cui il mutuatario abbia acquistato la proprietà per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli;
• Nessun immobile di lusso: relativamente all’immobile acquistabile, questo non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e non deve possedere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969, n. 1072;
• Residenza principale: l’immobile acquistato, mediante il finanziamento garantito dal Fondo, dovrà essere adibito ad abitazione principale del mutuatario e tale destinazione dovrà essere dichiarata nei contratti di acquisto e mutuo;
• Importo massimo: l’importo del finanziamento ottenibile non può essere superiore a 250.000 euro.

L’accesso al fondo è consentito, purché siano rispettati tutti i requisiti previsti dalla normativa, anche ai soggetti che intendono acquistare l’immobile attraverso un’asta giudiziaria immobiliare. Mancato pagamento – In caso di inadempimento del mutuatario, il Fondo prevede misure di supporto, come la possibilità di sospendere i pagamenti. Nel caso in cui tale misura non fosse sufficiente, il fondo interviene liquidando alla banca l’importo dovuto nei limiti della garanzia concessa. Successivamente alla liquidazione, il Fondo acquisisce il diritto di recuperare nei confronti del mutuatario le somme corrisposte alla banca. Il cittadino resta pertanto obbligato alla restituzione integrale degli importi pagati dal Fondo, il cui recupero può essere effettuato anche mediante iscrizione a ruolo.

Categorie e soggetti a cui è destinato il fondo

Le categorie prioritarie a cui è destinato e riservato il Fondo Prima Casa sono le seguenti:

• Giovani under 36: soggetti che alla data di presentazione della domanda non abbiano compiuto trentasei anni;
• Giovani coppie: coniugate o conviventi more uxorio il cui nucleo familiare sia stato costituito da almeno due anni e in cui almeno uno dei componenti alla data di presentazione della domanda non abbia compiuto trentasei anni. Per i conviventi more uxorio è importante che abbiano trasferito la residenza nella medesima abitazione da almeno due anni (anche in un immobile in locazione) e che abbiano presentato la specifica dichiarazione anagrafica presso il Comune di residenza, così da poter attestare tale stato in caso di eventuale verifica;
• Nuclei familiari monogenitoriali con figli minori a carico;
• Inquilini di case popolari: conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari;
• Famiglie numerose:
  • nuclei familiari con tre figli di età inferiore a ventuno anni e con ISEE non superiore a 40.000 euro annui;
  • nuclei familiari con quattro figli di età inferiore a ventuno anni e con ISEE non superiore a 45.000 euro annui;
  • nuclei familiari con cinque o più figli di età inferiore a ventuno anni e con ISEE non superiore a 50.000 euro annui.

A seguito delle nuove disposizioni introdotte dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, a decorrere dal 3 agosto 2026, sono inoltre ammesse al Fondo:

• Le persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104;
• I componenti di un nucleo familiare al quale appartenga da almeno due anni un familiare convivente, figlio, figlia, fratello o sorella del richiedente, con disabilità permanente accertata ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104 del 1992.

Misura della garanzia e limiti

Ordinariamente, il Fondo prevede una garanzia pubblica rilasciata nella misura del 50% della quota capitale del finanziamento. Tuttavia, per le categorie prioritarie sopra indicate la normativa prevede, ricorrendone le condizioni, la possibilità di richiedere l’innalzamento della garanzia fino all’80% della quota capitale qualora l’importo del mutuo sia superiore all’80 % del prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, e la dichiarazione ISEE non sia superiore a 40.000 euro annui. In questo caso, le banche sono tenute ad applicare tassi calmierati (TEG non superiore al TEGM). In merito agli oneri accessori da considerare per stabilire il limite di finanziabilità, è possibile ricomprendere in questa categoria le spese di istruttoria, di perizia, di incasso, i costi di intermediazione per l’attività svolta dal terzo per l’ottenimento del credito oltre che le spese notarili e le imposte e tasse, se finanziate dalla Banca. Nota: Per coloro che, pur rispettando i requisiti di accesso al Fondo, hanno un ISEE superiore a 40.000 euro annui, la garanzia resta al 50% della quota capitale del mutuo.

Come fare richiesta o presentare la domanda

Per richiedere l’accesso alla garanzia è necessario compilare l’apposito modulo di domanda e presentare lo stesso direttamente a una banca o a un intermediario finanziario aderente all’iniziativa, contestualmente alla domanda di mutuo. L’istituto di credito esaminerà la domanda e la completezza della documentazione e successivamente trasmetterà telematicamente la stessa alla Consap che verificherà e deciderà sull’ammissione alla garanzia, entro 20 giorni. Ricevuta la conferma da parte della Consap, l’istituto di credito ha a disposizione 90 giorni, come termine perentorio, per completare la sua istruttoria interna (perizia, delibera reddituale) e comunicare alla Consap il perfezionamento del mutuo (cioè l’avvenuta stipula). Se l’operazione non si dovesse concludere entro il termine sopra indicato, la garanzia decade automaticamente.

Nota: L’intero iter – presentazione della domanda, accettazione garanzia, concessione del mutuo e rogito dal notaio – può richiedere complessivamente fino a un massimo di circa 4 mesi, pertanto è fondamentale muoversi con i giusti tempi. È importante specificare che l’ammissione alla garanzia pubblica del Fondo Consap non obbliga in alcun modo la banca a concedere il mutuo. La garanzia statale riduce l’esposizione al rischio per le banche, ma l’analisi di sostenibilità della rata e la valutazione del merito creditizio (storico CRIF, rapporto rata/reddito) rimangono una prerogativa esclusiva e insindacabile dell’Istituto erogante.