Negli ultimi anni l’interesse per le aste giudiziarie immobiliari è aumentato notevolmente, attraendo numerosi utenti che, in alternativa al canale di ricerca e acquisto tradizionale, hanno preferito vagliare il mercato delle aste. Non solo investitori immobiliari ma anche altre tipologie di acquirenti: si pensi alle giovani coppie o a coloro che sono alla ricerca di un immobile da mettere a reddito, o semplicemente chi, per curiosità, affacciandosi al mercato immobiliare, è stato attratto da questa modalità di acquisto. Le ragioni e i fattori che hanno spinto molti utenti a rivolgersi a questo mercato sono molteplici e differenti: dall’aumento del numero di immobili in asta, alla possibilità di acquisto dell’immobile ad un prezzo inferiore rispetto al valore reale dell’immobile e al mercato tradizionale, alla trasparenza e standardizzazione delle procedure, all’avvento dell’informatizzazione delle procedure d’asta con l’introduzione delle aste telematiche, e della ricerca facilitata degli immobili attraverso i portali presenti sul web.
Di seguito cercherò di spiegare sinteticamente gli elementi che contraddistinguono un’asta giudiziaria immobiliare e i principali parametri e caratteristiche dell’asta immobiliare telematica.
Che cos’è un Asta giudiziaria immobiliare?
L’asta immobiliare giudiziaria è generalmente l’atto conclusivo di un procedimento esecutivo attraverso il quale il tribunale dispone la vendita forzata di beni immobiliari appartenenti ad un debitore insolvente, sia che si tratti di persone fisiche che persone giuridiche, con il fine di ottenere liquidità per soddisfare, in tutto o in parte, i creditori. A differenza degli immobili compravenduti nel libero mercato, per acquistare un bene messo in asta si dovrà seguire una procedura prestabilita mediante la quale si potrà inoltrare una o più offerte per concorrere all’aggiudicazione del bene.
I vantaggi dell’acquisto attraverso un’asta giudiziaria
Valore di acquisto inferiore – Acquistare tramite asta consente, a volte, di ottenere un immobile a un prezzo ridotto rispetto a quanto disponibile sul mercato e rispetto al reale valore dell’immobile. Un costo di acquisto inferiore deriva spesso da una non partecipazione alla prima asta disposta dal tribunale (asta deserta), con il risultato che il bene non viene aggiudicato. Pertanto quando lo stesso verrà nuovamente rimesso all’asta, avrà un prezzo di base asta inferiore del 25% (attuale percentuale prevista dalla legge) rispetto alla prima asta.
Trasparenza e semplicità nelle fasi di acquisto – Le fasi di acquisto d’asta e le procedure sono standardizzate, gli avvisi di vendita forniscono tutte le informazioni necessarie per partecipare e fare l’offerta. Il portale delle vendite pubbliche (PVP), a cui tutti possono accedere, permette di consultare via web gli immobili in asta.
Le tipologie di aste giudiziarie immobiliari – Senza incanto e con incanto
Nel nostro ordinamento sono previste due tipologie di asta giudiziaria immobiliare: asta senza incanto e asta con incanto. La tipologia di asta viene evidenziata nell’avviso di vendita. Le principali differenze riguardano le modalità di partecipazione e le tempistiche di aggiudicazione dell’immobile.
L’asta senza incanto – caratteristiche principali
La tipologia di asta “senza incanto” prevede che l’offerente interessato presenti la propria offerta – segreta, in busta chiusa – (cartacea, digitale o cartacea digitalizzata) in conformità con quanto stabilito nell’avviso di vendita. Normalmente l’importo offerto corrisponderà al prezzo base asta riportato all’interno dell’avviso di vendita, in ogni caso la cifra offerta non potrà essere inferiore del 25% del prezzo base d’asta, pena l’invalidità dell’offerta stessa. È importante consultare sempre l’avviso di vendita, verificando quanto il giudice dell’esecuzione ha stabilito in merito al prezzo base d’asta, la somma minima con cui effettuare l’eventuale offerta di rilancio in caso di gara tra più offerenti, le modalità e tempistiche di pagamento in caso di aggiudicazione e l’importo da versare a titolo di cauzione. La cauzione, in caso di aggiudicazione, sarà trattenuta a titolo di acconto sul prezzo mentre, in caso di mancata aggiudicazione del bene, verrà restituita.
Le caratteristiche principali dell’asta senza incanto sono:
- L’offerta presentata è vincolante e irrevocabile, salvo quanto disposto dall’art. 571 e ss del c.p.c.;
- In caso di aggiudicazione, l’aggiudicazione del bene è sempre definitiva.
La tipologia di asta con incanto
Con l’introduzione delle aste immobiliari con modalità telematiche, la tipologia “con incanto” ha oggi carattere residuale, dato che art. 503 del Codice di Procedura Civile dispone che
“L’incanto può essere disposto solo quando il giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell’articolo 568 (valore determinato dalla perizia di stima)”.
Per asta “con incanto”, si intende una pubblica gara tra offerenti, nella quale i partecipanti in presenza o virtualmente, competono pubblicamente al fine di presentare una o più offerte. Anche per questa tipologia di asta è importante consultare sempre l’avviso di vendita.
Le caratteristiche principali dell’asta con incanto sono:
- Deposito della domanda di partecipazione contenente un’offerta di acquisto non vincolante. Il fine non è quello di offrire ma di partecipare all’asta;
- Gara pubblica tra offerenti;
- In caso di aggiudicazione, l’aggiudicazione del bene non è definitiva ma provvisoria, dato che potranno essere presentate offerte migliorative nel termine di 10 giorni.
A seguito dell’aggiudicazione del bene e del successiva fase di completamento del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario si avvia l’iter, posto in essere dal giudice, di trasferire la proprietà all’acquirente. Questo provvedimento, definito dal decreto di trasferimento, è lo stesso sia che l’asta sia senza incanto sia che l’asta sia con incanto.
