A partire dal 1° Gennaio 2006 l’applicazione di questo meccanismo garantisce, per chi acquista casa, un risparmio delle imposte, una protezione dagli accertamenti fiscali, un’oggettiva base imponibile e una maggiore trasparenza nelle transazioni immobiliari.
A decorrere dal 1° gennaio 2006 l’articolo 1 comma 497 della Legge 266/2005, ha introdotto un particolare criterio per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il cosiddetto sistema del “prezzo – valore”.
Nel precedente articolo del nostro blog immobiliare è stato affrontato il tema del “prezzo – valore” relativamente all’utilizzo di tale criterio quando si acquista una casa, ai presupposti per richiederne l’applicazione, quando e a quali immobili si applica e a come calcolare la rivalutazione della rendita catastale. In questo articolo completerò la trattazione sul tema del prezzo valore, relativamente alle motivazioni che hanno portato all’introduzione di tale criterio, ai benefici derivanti dall’applicazione di questo meccanismo e infine alle conseguenze in caso di mendace dichiarazione.
Le motivazioni che hanno portato all’introduzione del “Prezzo – Valore”
L’imposta di registro rientra nel novero delle imposte indirette e dato che si tratta di un’imposta proporzionale, colpisce in misura variabile il presupposto o oggetto dell’imposta, che nel nostro caso è rappresentato dall’atto notarile scaturente dall’acquisto dell’immobile. Al variare quindi della base imponibile, ad esempio il corrispettivo pattuito dalle parti per l’acquisto della casa, varia proporzionalmente anche l’importo dell’imposta di registro da versare allo stato.
Si tratta dell’imposta più onerosa da pagare per l’acquirente quando lo stesso acquista un’immobile.
Si è quindi generato nel tempo, al fine di ottenere un illecito risparmio, il diffuso fenomeno da parte di molti contribuenti di occultare o dichiarare un minore corrispettivo nell’atto di vendita/trasferimento.
Per contrastare tutto ciò il legislatore ha introdotto il criterio del “prezzo – valore”, che consente di ottenere e di determinare un’oggettiva base imponibile, una maggiore trasparenza nelle compravendite immobiliari favorendo l’emersione dei valori reali, una riduzione dell’evasione fiscale anche nell’ottica del contrasto al riciclaggio, instaurando al contempo una collaborazione tra stato e i cittadini.
I benefici dall’applicazione di tale criterio
I benefici per l’acquirente che derivano dall’applicazione del “prezzo – valore” sono molteplici. Ecco i principali:
- notevole risparmio dell’imposta di registro. Dato che le rendite catastali degli immobili abitativi risultano al momento sottovalutate, rispetto al valore di mercato del bene con cui viene conclusa la vendita, nella maggioranza dei casi l’applicazione di questo criterio comporta un notevole risparmio dell’ imposta di registro per l’acquirente, rispetto alla stessa calcolata su corrispettivo dichiarato nell’atto di acquisto;
- riduzione del 30% degli onorari notarili;
- limiti al potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate. Il contribuente utilizzando tale sistema è al sicuro da accertamenti o contestazioni da parte dell’Amministrazione Finanziaria relativamente al maggior valore del bene, in quanto non trovano applicazione le norme sull’accertamento induttivo.
Pertanto, il potere di accertamento sull’operazione immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate, risulta essere limitato al valore scaturente dall’applicazione del “prezzo – valore”, indicato nell’atto notarile. È importante ricordare che per non essere assoggettati ad accertamenti induttivi, non è sufficiente indicare nel contratto un qualsiasi prezzo simulato anche se superiore al valore catastale, ma occorre indicare il reale “corrispettivo pattuito”(si veda a riguardo quanto espresso dal Consiglio Nazionale del Notariato, all’interno della “Guida per il cittadino 2021, Prezzo – Valore”); - Trasparenza fiscale e un’oggettiva base imponibile al fine di garantire al contribuente un equo e oggettivo pagamento delle imposte.
Sanzioni per mancata o mendace indicazione del valore reale di vendita
La richiesta di utilizzare il sistema “prezzo valore” non fa venire meno l’obbligo di raffigurare all’interno dell’atto di acquisto il corrispettivo reale concordato dalle parti. L’occultamento del valore di vendita del bene, concordato tra le parti, comporta un pesante regime sanzionatorio. Infatti, ai sensi dell’articolo 1, comma 498, L. 266/2005, il ricalcolo delle imposte avverrà sul valore pattuito e non più sul valore catastale, applicando altresì una sanzione amministrativa variabile tra il 50% e 100% calcolata sulla differenza tra l’imposta scaturita dal prezzo valore e quella dovuta, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell’art. 71” D.p.r. n. 131/1986 (testo unico dell’imposta di registro).
Nel caso in cui nell’atto di compravendita venisse riportato un valore catastale inferiore rispetto a quanto disposto dall’applicazione dei criteri dettati dai commi 4 e 5, articolo 52, D.P.R. 131/1986, l’Amministrazione Finanziaria potrà comunque quantificare la maggiore imposta risultante dalla base imponibile catastale, rideterminando la stessa secondo i criteri dettati dai commi 4 e 5 dell’articolo 52 del TUR” (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 176/E del 9 luglio 2009).
Anche per il venditore sono previste conseguenze di natura fiscale e l’applicazione di sanzioni quando lo stesso, in seguito all’indicazione nell’atto di un minore corrispettivo rispetto a quello reale concordato dalle parti, dichiara una minore plusvalenza immobiliare o non dichiara la plusvalenza immobiliare.
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. L’articolo sintetizza e semplifica i concetti trattati e non sostituisce il supporto qualificato di un professionista. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale, si raccomanda la consulenza di professionisti qualificati
