Nel precedente articolo del nostro blog immobiliare è stato affrontato il tema delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa relativamente al bonus prima casa, ai presupposti per richiedere le agevolazioni e all’applicabilità delle stesse.
In questo articolo completerò la trattazione sulle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa relativamente alla base imponibile per il calcolo delle imposte , alla decadenza delle agevolazioni e ai rapporti tra quest’ultime e altre imposte.
Base imponibile per il calcolo delle imposte
Se l’acquisto dell’immobile abitativo è soggetto a Iva, ad esempio quando si acquista la casa da un costruttore, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto è costituita dal prezzo della cessione – corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.
Se l’acquisto non è soggetto ad iva perché si acquista da privato, la base sui cui calcolare la tassazione è costituita dal prezzo della cessione – corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.
È però possibile richiedere e utilizzare, anche per chi acquista con i benefici prima casa, il sistema del “prezzo – valore”, in questo ultimo caso la base sui cui calcolare la tassazione è il valore catastale calcolato secondo alcuni parametri definiti dall’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge Finanziaria per il 2006).
Decadenza delle agevolazioni prima casa
La decadenza delle agevolazioni prima casa implica la perdita dei benefici richiesti e ottenuti al momento dell’atto di acquisto della prima casa. L’acquirente in caso di decadenza dovrà corrispondere una somma pari alla differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile per l’acquisto “ordinario” e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata. A tale somma si dovrà poi aggiungere la quota spettante di interessi di mora e una sanzione pari al 30% dell’imposta dovuta.
Di seguito alcune ipotesi di decadenza che accadono con maggior frequenza:
– dichiarazioni mendaci rilasciate dal contribuente nell’atto di acquisto relativamente alla sussistenza dei requisiti precedentemente analizzati, con il fine di poter richiedere e accedere alle agevolazioni fiscali;
– vendita dell’immobile acquistato fruendo delle agevolazioni fiscali prima casa, prima che siano passati 5 anni dall’acquisto senza riacquistarne un altro entro un anno dalla vendita. Non si incorre in decadenza nel caso di riacquisto, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, di un nuovo immobile entro un anno dalla vendita dell’immobile preposseduto, adibendo la nuova casa acquistata ad abitazione principale. È importante notare che adibire il nuovo immobile ad abitazione principale, e quindi trasferire la residenza nella casa acquistata, è una condizione obbligatoria per evitare la decadenza delle agevolazioni, a differenza di quanto accade per il “primo acquisto” (Consiglio Nazionale del Notariato – “Guida alle Agevolazioni fiscali prima casa” Ottobre 2024 e Federnotizie “Agevolazioni prima casa: l’alienazione infrabiennale postuma”);
– nel caso in cui non sia rispettato il termine di 18 mesi dal rogito per trasferire o fissare la residenza nel territorio del comune ove si trova l’immobile acquistato o nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, si perdono le agevolazioni e si deve versare la differenza d’imposta oltre a interessi e una sanzione pari al 30%;
– nel caso di acquisto di immobile in costruzione/ristrutturazione, terminati i lavori la casa venga accatasta in una categoria catastale a/1, a/8 e a/9 oppure non si riesca a ultimare i lavori entro il termine di 3 anni;
– l’immobile già posseduto e acquistato con le agevolazioni prima casa non viene venduto entro due anni dall’acquisto del nuovo immobile.
Quando si conservano le agevolazioni:
– Dopo la vendita dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, il contribuente procede all’acquisto, sia a titolo oneroso (compravendita) o a titolo gratuito (successione o donazione) di un altro immobile da adibire ad abitazione principale principale entro 1 anno dall’alienazione;
– il contribuente procede all’acquisto di una nuova casa usufruendo delle agevolazioni “prima casa” impegnandosi ad alienare l’immobile preposseduto, acquistato a suo tempo con agevolazioni prima casa, entro 2 anni dalla data di acquisto del nuovo immobile;
– il contribuente procede all’acquisto di un terreno e mediante costruzione sullo stesso, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, realizzi un fabbricato da adibire ad abitazione principale (naturalmente non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9). Su questo punto l’Agenzia delle Entrate afferma che “ non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente che lo stesso acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura” (Agenzia delle Entrate, L’agenzia informa “guida per l’acquisto della casa – le imposte e le agevolazioni fiscali, Giugno 2024”);
– successivamente alla cessione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, il contribuente già proprietario di un terreno, realizzi sullo stesso, entro un anno, un altro immobile abitativo.
Agevolazioni prima casa e altre imposte
I presupposti per l’agevolazione ed esenzione dal pagamento dell’I.M.U.
Alla prima casa è spesso collegata anche l’agevolazione relativa all’esenzione dal pagamento dell’ I.M.U., ma in questo caso il criterio base a cui fare riferimento per usufruire della suddetta esenzione è quello della cosiddetta “abitazione principale” e non il fatto di essere “prima casa”. Per abitazione principale si intende l’abitazione (nel territorio italiano) nella quale il contribuente dimora abitualmente. Pertanto, poiché ai fini fiscali si assume come abitazione principale quella in cui il soggetto persona fisica ha la dimora abituale, ne consegue che per associazione questa coincida con l’immobile nel quale il contribuente ha la residenza.
La casa acquistata (o una casa di proprietà) quindi, per essere esente dal pagamento dell’ I.M.U., deve essere destinata ad abitazione principale con residenza anagrafica.
Detraibilità degli interessi passivi del contratto di mutuo stipulato per l’acquisto agevolato
Quando si acquista un’immobile abitativo contraendo un mutuo e si adibisce lo stesso ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto (il termine è di due anni se l’immobile oggetto di acquisto è sottoposto a ristrutturazione edilizia, comprovata da relativa concessione edilizia o atto equivalente – Circolare Agenzia delle Entrate del 26.01.2001 n. 7/E, risposta 2.9), gli interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di interessi e oneri accessori pari a 4.000 euro.
Anche in questo caso il criterio base a cui fare riferimento per la detraibilità degli interessi passivi è l’abitazione principale. Infatti la detraibilità fiscale spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale e viene meno se lo stesso non è più utilizzato come abitazione principale (Agenzia delle Entrate – Circolare 20.06.2002 n. 55/E, risposta 1; Circolare 14.06.2001 n. 55/E, risposta 1.3.1).
ultimo aggiornamento Gennaio 2025
Questo contenuto ha scopo puramente informativo e non ha valore prescrittivo. L’articolo sintetizza e semplifica i concetti trattati e non sostituisce in alcun modo il supporto di un professionista. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale, si raccomanda la consulenza di esperti qualificati del settore.
