Quando si acquista una casa è possibile beneficiare, rispettando alcuni requisiti, di agevolazioni fiscali che permettono di ridurre i costi relativi alle imposte. Si tratta di una serie di misure finalizzate a favorire l’acquisto della “prima casa” che permettono la riduzione, in presenza di determinate condizioni, sia dell’imposta di registro (se si acquista da un privato), sia dell’Iva (se si acquista da un’impresa). A queste si aggiunge l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale, nonché sugli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari. È inoltre prevista detrazione dall’Irpef degli interessi passivi dei mutui ipotecari nella misura del 19% se la prima casa acquistata viene destinata ad abitazione principale.
La principale agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa, prevista dalla legge, è il cosiddetto “Bonus prima casa”
Il Bonus prima casa
Con l’acquisto di una casa come abitazione (e delle relative pertinenze) può essere fatta richiesta al notaio di usufruire del cosiddetto “bonus prima casa”, agevolazione fiscale che consente la riduzione delle imposte dovute allo Stato al momento del rogito notarile, rispetto a un acquisto senza agevolazione. La suddetta agevolazione è disciplinata per l’acquisto da venditore privato dall’art. 1, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, in campo IVA, dalla nota n. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. n. 633/72.
Lo schema seguente mostra in che misura avviene la riduzione delle imposte da versare all’atto del rogito notarile:
– Acquisto da venditore privato o da un’impresa che vende in regime di esenzione I.V.A. (impresa di costruzione che vende dopo 5 anni dalla data di conclusione dei lavori, altre imprese): con la richiesta di agevolazione l’imposta di registro è pari al 2% anziché al 9%, imposta ipotecaria e imposta catastale in misura fissa pari a 50€ ciascuna. L’imposta di registro in ogni caso non potrà essere inferiore a 1000 €;
– Acquisto da costruttore o impresa che vende in regime di imponibilità I.V.A.: con la richiesta di agevolazione l’iva è pari al 4% anziché al 10%, imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale in misura fissa pari a 200 € ciascuna.
I presupposti e i requisiti per richiedere le agevolazioni prima casa
La richiesta delle agevolazioni fiscali prima casa può essere avanzata esclusivamente da acquirenti persone fisiche che agiscono per scopi estranei alla loro attività imprenditoriale o professionale.
L’acquirente dovrà avere, trasferire o fissare entro 18 mesi dal rogito, la propria residenza nel comune ove si trova l’immobile acquistato, non è necessario trasferire la stessa all’interno di quest’ultimo. È pertanto possibile fissare la residenza anagrafica anche in un altro luogo, purchè si trovi nel territorio dello stesso comune. Si può quindi usufruire dell’agevolazione sia nei casi in cui si adibisce la prima casa come propria abitazione, sia nei casi in cui si acquista la casa come investimento, ad esempio già locata a terzi o da concedere in locazione a terzi successivamente all’acquisto, senza dover necessariamente adibire la stessa a propria abitazione. In alternativa al comune di residenza per richiedere e usufruire di queste misure, l’immobile acquistato dovrà trovarsi nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (lavorativa, di studio, attività di volontariato o sportive), se diverso dal comune di residenza.
Queste agevolazioni hanno valenza esclusivamente per immobili abitativi (civili abitazioni) con categoria catastale diversa dall’A/1, A/8 e A/9. Le categorie precedentemente indicate identificano immobili di “lusso”, pertanto escluse dall’applicazione dell’agevolazione. Si ha la possibilità di richiedere l’agevolazione prima casa acquistando un immobile con categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Insieme alle categorie catastali che identificano gli immobili di lusso, sono esclusi dall’agevolazione anche gli immobili facenti parte della categoria catastale A/10, in quanto tale categoria rappresenta immobili ad uso ufficio/studi privati, diversi dall’uso come civile abitazione.
Per richiedere le agevolazioni fiscali prima casa è importante che il contribuente acquirente non sia titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, di usufrutto, di abitazione e d’uso relativi ad un’altra abitazione nel territorio del comune nel quale si trova l’abitazione oggetto di acquisto agevolato. Il principio cardine di questo requisito è che l’acquirente non abbia diritti che gli permettano di avere la disponibilità esclusiva o in comunione col coniuge (il possesso), di un altro immobile nello stesso comune.
Tuttavia il contribuente che vorrà acquistare una nuova casa, nello stesso comune nel quale ha già un immobile di proprietà, potrà usufruire delle agevolazioni solo nei seguenti casi:
– se l’immobile già di proprietà è stato acquistato godendo delle agevolazioni prima casa (a titolo oneroso o per donazione o successione): potrà acquistare la nuova casa chiedendo di fruire delle agevolazioni, successivamente dovrà impegnarsi a vendere o donare l‘abitazione già posseduta entro un anno dal nuovo acquisto per non perdere i benefici ottenuti con l’agevolazione (termine in vigore fino al 31/12/2024). La Legge di Bilancio 2025 con il comma 116 dell’articolo 1 ha esteso il termine per effettuare la vendita o donazione, a partire dal 01/01/2025, a due anni rispetto al precedente che veniva fissato in un anno. (Si vedano in merito la risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello del 25 agosto 2021, n. 551 e la risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello, del 21 aprile 2021, n 277; Elena Peperoni e Massimo Caccavale “Agevolazioni prima casa: l’alienazione infrabiennale postuma”, Federnotizie).
– in caso di nuda proprietà o di comproprietà con soggetti diversi dal coniuge: in questo caso si può richiedere l’agevolazione per l’acquisto di una casa nel medesimo Comune (ad esempio si è ereditato un immobile con i parenti), dato che l’acquirente non ha la disponibilità esclusiva dell’immobile abitativo (si veda a riguardo la “guida alle Agevolazioni fiscali prima casa” Ottobre 2024 del Consiglio Nazionale del Notariato; A. Lomonaco “Novità in tema di condizioni per gli acquisti della prima casa di abitazione nella legge di stabilità 2016”, Studio Tributario del 25 gennaio 2016, n. 5-2016/T, Consiglio Nazionale del Notariato).
– se l’immobile già di proprietà è stato acquistato senza usufruire delle agevolazioni prima casa, il contribuente dovrà prima effettuare la vendita dell’immobile di proprietà e poi successivamente procedere con il nuovo acquisto richiedendo di usufruire dei benefici prima casa (A. Busani, “Prima casa Vendita entro un anno dell’abitazione preposseduta”, ne Il Sole 24 ore, del 14 giugno 2016; “guida alle Agevolazioni fiscali prima casa” Ottobre 2024 del Consiglio Nazionale del Notariato).
Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro due anni.
Il contribuente deve dichiarare all’atto di acquisto di non possedere o essere titolare, neppure per quote anche in regime di comunione legale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o di nuda proprietà di immobili ad uso abitativo acquistati in Italia (anche dal coniuge) usufruendo delle agevolazioni prima casa. Se si possiede un’abitazione acquistata a titolo oneroso, per donazione o per successione, godendo dei benefici “prima casa”, è possibile procedere al nuovo acquisto agevolato impegnandosi formalmente a vendere o donare l‘immobile preposseduto entro due anni dal nuovo acquisto per non perdere i benefici. Infatti la Legge di Bilancio 2025 con il comma 116 dell’articolo 1 ha esteso il termine per effettuare la vendita o donazione, a partire dal 01/01/2025, a due anni (in precedenza il limite era fissato in un anno, termine rimasto in vigore fino al 31/12/2024).
La ratio di questo requisito risiede nel riconoscere l’agevolazione fiscale solo ed esclusivamente se si tratti di “sostituzione di prima casa” (Elena Peperoni e Massimo Caccavale “Agevolazioni prima casa: l’alienazione infrabiennale postuma”, Federnotizie). Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro due anni.
Applicabilità delle agevolazioni fiscali prima casa
Le agevolazioni possono essere richieste sia per l’acquisto di diritti di piena proprietà, sia per gli atti traslativi o costitutivi di nuda proprietà, diritto di usufrutto, diritto di uso e diritto di abitazione. È inoltre possibile fruire delle agevolazioni acquistando un’abitazione sia tramite aste immobiliari o le vendite giudiziarie o attraverso altri atti a titolo oneroso (come la permuta o la transazione), oltre che per atti che trasferiscono una quota dell’abitazione. Oltre ai trasferimenti a titolo oneroso le agevolazioni fiscali prima casa si applicano anche ai trasferimenti a titolo gratuito, ovvero per donazione e successione ereditaria.
Poichè l’immobile acquistato non deve essere necessariamente adibito a propria abitazione, l’immobile oggetto di acquisto può essere già locato a terzi o concessa in locazione successivamente al rogito.
Immobili in corso di costruzione o ristrutturazione
In caso di immobili non censiti in catasto o non ultimati, come gli immobili in corso di costruzione o di definizione oppure un’unità già esistente oggetto di ristrutturazione, si può richiedere l’agevolazione prima casa rispettando i seguenti termini e condizioni:
– la casa ultimata non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9);
– la conclusione dei lavori e l’accatastamento della casa dovrà avvenire entro 3 anni (termine ultimo) dalla data di registrazione dell’atto di acquisto (come indicato dalla Circolare 38/E 12/8/2005 dell’Agenzia delle Entrate).
Si possono richiedere le agevolazioni anche per un immobile sul quale sono previsti interventi edilizi finalizzati al cambio di destinazione d’uso in civile abitazione. In questo caso è necessario che al momento del rogito sia già stata approvata dal Comune la richiesta del cambio di destinazione o che gli interventi edilizi finalizzati al cambio di destinazione d’uso in civile abitazione siano già in corso. Anche in questa ipotesi, resta fissato in 3 anni il termine per l’ultimazione dei lavori e il definitivo accatastamento in una categoria non di lusso.
Il regime delle pertinenze
Anche le pertinenze – acquistate contestualmente all’acquisto della casa o con atto separato – e destinate in modo durevole al servizio dell’abitazione possono usufruire delle agevolazioni fiscali, purché situate in prossimità dell’immobile principale. Le categorie catastali a cui si applica l’agevolazione sono:
– C/2 – magazzini e locali deposito, cantine e soffitte;
– C/6 – autorimesse, box, posti auto coperti o scoperti;
– C/7 – tettoie.
È possibile usufruire delle agevolazioni prima casa limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria, ad esempio un garage, una tettoia, un locale deposito. A riguardo l’Agenzia delle Entrate afferma che “È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa” (Agenzia delle Entrate, “L’agenzia informa – guida per l’acquisto della casa”, giugno 2024).
Immobile preposseduto e inidoneità oggettiva
È inoltre consentito richiedere le agevolazioni fiscali prima casa per una nuova abitazione, quando si possiede già un immobile ubicato nello stesso comune, qualora quest’ultimo presenti un’inidoneità oggettiva all’uso abitativo, ad esempio inagibilità dichiarata dalle autorità competenti a seguito di eventi sismici (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 107 del 1° agosto 2017 e Consiglio Nazionale del Notariato – “guida Agevolazioni fiscali prima casa” Ottobre 2024). Non è necessario cedere l’immobile già di proprietà. L’Agenzia delle Entrate precisa infatti che “qualora, in data successiva al nuovo acquisto agevolato, venga revocata dagli organi competenti la dichiarazione di inagibilità dell’immobile preposseduto, resta comunque acquisito il beneficio goduto dal contribuente per il nuovo immobile in quanto al momento del nuovo acquisto risultavano soddisfatte le condizioni previste dalla normativa in materia di “prima casa” per godere dell’agevolazione”.
ultimo aggiornamento Gennaio 2025
Questo contenuto ha scopo puramente informativo e non ha valore prescrittivo. L’articolo sintetizza e semplifica i concetti trattati e non sostituisce in alcun modo il supporto di un professionista. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale, si raccomanda la consulenza di esperti qualificati del settore.
