Dopo aver analizzato nel precedente articolo la ricerca di un immobile in asta, di seguito analizzerò sinteticamente la documentazione informativa messa a disposizione dalla procedura.
Analisi dei documenti e delle informazioni consultabili all’interno delle inserzioni immobiliari
Per ogni immobile in asta, sia sul P.V.P. sia nei siti web dei Tribunali che nei siti autorizzati, è sempre possibile consultare:
- l’avviso di vendita o d’asta, documento molto importante che ha carattere informativo in merito all’immobile, alle modalità di partecipazione, al prezzo base d’asta e all’offerta minima, la somma minima indicata per il rilancio;
- la copia dell’ordinanza del giudice;
- la perizia di stima, redatta da un professionista incaricato, che descrive lo stato di fatto dell’immobile e analizza i principali aspetti inerenti la conformità catastale, la conformità urbanistica e la commerciabilità dell’immobile.
L’avviso di vendita
L’avviso di vendita o d’asta è un documento pubblico che viene redatto dal notaio e/o da professionista delegato contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice. Questo documento è molto importante e non è di facile comprensione, pertanto è necessario che l’utente lo legga attentamente, dato che il contenuto dell’avviso di vendita identifica l’immobile oggetto della vendita in asta ed evidenzia tutte le informazioni utili relative all’asta.
Nello specifico l’avviso di vendita contiene:
- tutte le informazioni e indicazioni relative al bene posto in vendita, come ad esempio, le caratteristiche dell’immobile e gli estremi catastali;
- l’indicazione del numero dei lotti, il prezzo base e l’importo dell’offerta minima (che corrisponde al prezzo base ridotto del 25%);
- l’ammontare della cauzione e la somma minima indicata per il rilancio in caso di gara tra più offerenti;
- la modalità di vendita e il termine ultimo per la presentazione delle offerte;
- quando e dove si svolgerà l’asta;
- il termine entro il quale effettuare il pagamento del saldo prezzo in caso di aggiudicazione del bene
- alcune dati utili relative al custode del bene cosi da poterlo contattare per avere maggiori informazioni.
L’ordinanza del giudice
Il giudice dell’esecuzione con l’ordinanza stabilisce le condizioni, i termini, i parametri della vendita del bene all’asta. Più precisamente il giudice:
- indica la tipologia di asta (con o senza incanto), la modalità di vendita telematica (sincrona, sincrona mista o asincrona) e definisce tutti i parametri relativi alla vendita come ad esempio i termini e le modalità di deposito della cauzione, il prezzo base, l’offerta minima, i termini per il pagamento del prezzo base, la data ultima per la presentazione delle offerte, i parametri da rispettare in caso di gara tra più offerenti e l’ammontare dei rilanci ecc. ecc. ;
- delega il professionista (avvocato, commercialista o notaio) per le operazioni vendita, o indica se l’asta deve tenersi in sua presenza;
- nomina il gestore della vendita telematica
- fissa i parametri della procedura e le attività e i termini a cui deve attenersi il delegato alla vendita;
La perizia di stima
La perizia di stima descrive lo stato di fatto dell’immobile analizzandone la conformità catastale e urbanistica e la commerciabilità, al fine di stimarne il valore.
La perizia di stima è redatta da un perito nominato dal giudice dell’esecuzioni e verrà utilizzata dallo stesso col fine di definire il prezzo base di vendita dell’immobile.
La perizia è un documento che ha quindi lo scopo di descrivere dettagliatamente tutti i dati dell’immobile e tutte le problematiche ad esso collegate e contiene:
- l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene;
- l’identificazione catastale e la planimetria;
- le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione e la descrizione accurata dell’immobile;
- il rilievo dello stato dei luoghi da parte del perito e una descrizione dettagliata di eventuali problematiche di carattere catastale e urbanistico (ad esempio opere abusive e difformità), verifica della conformità catastale, conformità urbanistica, conformità al regolamento edilizio e verifica della commerciabilità del bene;
- l’indicazione di eventuali difformità rilevate sul bene, e la relativa analisi di sanabilità e relativi costi;
- l’indicazione dell’esistenza di vincoli ed oneri giuridici e servitù gravanti sui beni oggetto di esecuzione;
- l’indicazione dello stato di occupazione dell’immobile, libero, occupato dal debitore, occupato con titolo opponibile (ad esempio un contratto di locazione esistente registrato presso l’Ag. entrate prima del pignoramento o l’assegnazione dell’abitazione al coniuge) e infine occupato senza titolo (ad esempio è un contratto di affitto stipulato dopo la notifica dell’atto di pignoramento);
- l’indicazione dell’esistenza di oneri condominiali;
- l’indicazione della formazione dei lotti e come questi dovranno essere venduti;
- il criterio e il processo di stima che il perito sviluppa con il fine di accertare il valore di stima
I documenti precedentemente descritti sono sempre presenti all’interno delle inserzioni immobiliari e agli stessi può essere aggiunta, per avere un quadro più chiaro del bene in vendita, ulteriore documentazione come foto, l’atto di provenienza, il certificato di destinazione urbanistica, pratiche edilizie se esistenti e tutto quello che il professionista incaricato ritiene utile.
Questo contenuto ha scopo puramente informativo e non ha valore prescrittivo. L’articolo sintetizza e semplifica i concetti trattati e non sostituisce in alcun modo il supporto di un professionista. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale, si raccomanda la consulenza di esperti qualificati del settore.
