A partire dal 1° Gennaio 2006 l’applicazione di questo meccanismo garantisce, per chi acquista casa, un risparmio delle imposte, una protezione dagli accertamenti fiscali, un’oggettiva base imponibile e una maggiore trasparenza nelle transazioni immobiliari.
A decorrere dal 1° gennaio 2006 l’articolo 1 comma 497 della Legge 266/2005, ha introdotto un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il cosiddetto criterio del “prezzo – valore” . Di seguito ne analizzerò la disciplina e i principali aspetti, le transazioni a cui si applica e come calcolare il valore catastale rivalutato.
Che cos’è il criterio del “prezzo – valore”
Il “prezzo – valore” è un criterio che consente di determinare la tassazione relativa al trasferimento degli immobili abitativi (e relative pertinenze), sulla base del loro valore catastale rivalutato, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.
Infatti con tale norma, qualora ricorrano specifici requisiti soggettivi e oggettivi, si deroga al criterio standard di determinazione della base imponibile, che prevede l’uso del corrispettivo pattuito dalle parti riportato nell’atto notarile, utilizzando invece come criterio, la rendita catastale opportunamente rivalutata, il cosiddetto “ prezzo -valore”.
I presupposti per richiederne l’applicazione
L’articolo 1 al comma 497 prevede che tale sistema può essere applicato qualora ricorrano specifici requisiti soggettivi e oggettivi.
- Requisito soggettivo: la norma prevede che siano esclusivamente gli acquirenti persone fisiche, che non agiscono nell’esercizio della propria attività (commerciale, artistica o professionale) ad avvalersi di tale sistema.
- Requisito oggettivo: la norma prevede l’applicazione del sistema prezzo valore esclusivamente per gli immobili di tipo abitativo.
Il prezzo valore è destinato alle transazioni non soggette a I.V.A, pertanto potrà essere applicato ogniqualvolta ci sia una transazione soggetta ad imposta di registro. Naturalmente il bene ceduto dal venditore non dovrà essere soggetto ad iva, altrimenti l’acquirente non potrà beneficiare di tale possibilità.
L’acquirente che intenda acquistare un determinato immobile abitativo usufruendo di questo criterio, al momento del rogito, dovrà presentare una specifica richiesta al notaio perché l’applicazione di tale meccanismo non è automatica. Pertanto, l’acquirente dovrà manifestare nell’atto notarile la volontà di avvalersi di tale agevolazione.
L’Agenzia delle Entrate a riguardo ha precisato che“non è possibile integrare, con un atto successivo, il negozio traslativo non contenente la dichiarazione di voler beneficiare del regime fiscale di favore“ (Risoluzione n.145/E/2009 richiamata nella Circolare Agenzia Entrate n.18/E/2013 cap. 2.11).
È importante ricordare che la richiesta di utilizzare tale agevolazione non fa venire meno l’obbligo di raffigurare, all’interno dell’atto di acquisto, il reale corrispettivo concordato dalle parti, pena il ricalcolo delle imposte sul valore pattuito e non più sul valore catastale (per approfondire si veda il paragrafo dedicato alle Sanzioni per occultamento del corrispettivo).
La parte acquirente verserà in ogni caso, le imposte secondo quanto determinato con il sistema “prezzo valore”.
Si precisa inoltre che, secondo quando definito dalla risoluzione n. 121/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate, la disciplina di cui al comma 497 non è compatibile con fattispecie di cessioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo effettuate tramite scrittura privata non autenticata, pertanto l’atto per il quale si chiede l’applicazione del prezzo valore deve derivare da atto pubblico o da scrittura privata autenticata redatti da un notaio.
Quando e a quali immobili si applica
Il criterio del prezzo valore si applica esclusivamente per il trasferimento di proprietà di immobili abitativi, indipendentemente dalla categoria catastale rappresentata al Catasto Fabbricati, e delle relative pertinenze, ma anche per l’acquisto della nuda proprietà e per trasferimenti di diritti reali di godimento come il diritto di usufrutto, il diritto di superficie e il diritto di abitazione.
L’acquirente potrà quindi avvalersi dell’agevolazione per tutti gli immobili abitativi facenti parti della categoria catastale A, ad esclusione della categoria A/10 relativa agli Uffici. Non esiste quindi la distinzione tra immobili di lusso (A/1, A/8 e A/9) e immobili non di lusso, come prevista per l’agevolazione “prima casa”.
Per quanto riguarda l’acquisto di pertinenze (categoria catastale C/2, C/6, e C/7) da destinare all’immobile, la normativa non prevede restrizioni né in ordine di tipologia né in ordine di numero, diversamente da quanto previsto in materia di agevolazione “prima casa”.
È necessario però precisare quanto affermato dalla Circolare n.18/E/2013 dell’Agenzia delle Entrate, in quanto il criterio del “Prezzo -Valore” per l’acquisto di una pertinenza si applica al ricorrere di certe condizioni:
- il bene principale, cui accedono le pertinenze, sia un immobile ad uso abitativo. Pertanto ne consegue che deve esistere un rapporto di accessorietà del bene pertinenziale rispetto al bene principale e che quest’ultimo deve necessariamente essere un immobile ad uso abitativo;
- nell’atto di cessione venga data evidenza del c.d. “vincolo pertinenziale“, che rende il bene servente una proiezione del bene principale;
- é necessario che gli immobili pertinenziali siano suscettibili di valutazione economica e che siano dotati di una propria rendita catastale.
Da quanto sopra espresso si può dedurre che la norma non obbliga l’acquirente ad acquistare con lo stesso atto notarile un immobile abitativo e la pertinenza ad esso collegata, ma potrà acquistare quest’ultima anche successivamente, con un atto di acquisto separato, usufruendo del criterio prezzo valore.
Solo in caso di acquisto della pertinenza anteriore all’acquisto dell’immobile abitativo, l’acquirente non potrà beneficiare di tale agevolazione.
Il prezzo – valore potrà essere richiesto anche quando si acquista un’abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa (questa agevolazione è naturalmente soggetta ad alcuni requisiti da rispettare).
Con riferimento ai trasferimenti di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze acquisiti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto, di cui all’articolo 44 del TUR, si evince dalla Circolare n.2/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate che è legittimo richiedere l’utilizzo del “prezzo – valore” anche nel caso di aggiudicazioni di immobili nelle esecuzioni immobiliari (aste giudiziarie immobiliari).
Infine il meccanismo del prezzo – valore potrà essere richiesto dall’acquirente ogni qualvolta intende acquistare un immobile abitativo, sia esso come abitazione principale, sia come seconda o terza o quarta casa.
Come si calcola il valore catastale rivalutato
Per calcolare il valore catastale rivalutato dell’immobile, utilizzando tale criterio, è necessario verificare la rendita catastale dell’immobile abitativo o della pertinenza che si intende acquistare, desumibile dalla visura catastale. Come già esposto sopra, l’immobile abitativo deve naturalmente far parte della categoria catastale denominata A.
Da questa categoria è esclusa la voce relativa agli uffici A/10 dato che si tratta di immobili con una destinazione d’uso diversa dall’abitazione. Per le pertinenze la categoria catastale di riferimento è la C e gli immobili pertinenziali che possono essere destinati all’immobile abitativo sono classificati come C/2 (depositi o cantine), C/6 (posti auto o autorimesse/garage), e C/7 (tettoie o verande).
Identificata la rendita catastale si dovrà moltiplicare la stessa (rivalutata del 5%), per un determinato coefficiente che varia in caso di acquisto di “prima casa” o seconda, terza o quarta casa.
Occorrerà quindi fare riferimento ai seguenti moltiplicatori:
- se si tratta di immobile abitativo destinato a uso “prima casa” > il moltiplicatore è pari a 110 > valore catastale = (rendita catastale x 5%) x 110;
Esempio: Rendita catastale immobile 335,85€ x 1,05 x 110 = 38.790,68€ Valore catastale rivalutato - se si tratta di immobile abitativo diverso dalla “prima casa”, destinato quindi a uso seconda (terza, quarta ….) casa > il moltiplicatore è pari a 120 > valore catastale = (rendita catastale * 5%) x 120;
Esempio: Rendita catastale immobile 335,85€ x 1,05 x 120 = 42.317,10€ Valore catastale rivalutato
Il valore catastale rivalutato dell’immobile, come sopra determinato, dovrà essere utilizzato quale base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro dovuta dall’acquirente.
Segue…
La seconda parte dell’articolo concluderà la trattazione del tema prezzo valore relativamente alle motivazioni che hanno portato all’introduzione di tale criterio, ai benefici derivanti dall’applicazione di questo meccanismo quando si acquista una casa e infine alle conseguenze in caso di mendace dichiarazione.
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. L’articolo sintetizza e semplifica i concetti trattati e non sostituisce il supporto qualificato di un professionista. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale, si raccomanda la consulenza di professionisti qualificati
