Chi è già proprietario di un’abitazione per la quale si è usufruito delle agevolazioni fiscali prima casa e intende acquistare una nuova casa, usufruendo delle medesime agevolazioni, dovrà necessariamente vendere o donare l‘abitazione già posseduta, entro due anni dal nuovo acquisto, per poter beneficiare delle agevolazioni sulla nuova casa acquistata. La Legge di Bilancio 2025 ha infatti esteso il termine per effettuare la vendita, a partire dal 01/01/2025, a due anni rispetto al precedente che veniva fissato in un anno. Nello specifico il comma 116 dell’articolo 1 recita: “Al fine di incentivare il mercato immobiliare ed agevolare il cambio della prima casa di abitazione, il comma 116 modifica l’articolo 1, nota IIbis), comma 4-bis, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, estendendo da uno a due anni il periodo di tempo previsto per l’alienazione di immobili da destinare a prima abitazione per conservare il beneficio dell’aliquota agevolata del 2 per cento relativa all’imposta di registro.”
L’estensione del periodo di tempo previsto per l’alienazione dell’immobile preposseduto rappresenta un’importante novità, perché agevola coloro che sono intenzionati ad acquistare una nuova abitazione, influenzando, con effetti positivi, anche le dinamiche del mercato immobiliare. Naturalmente i vantaggi che offre il nuovo termine sono destinati soprattutto a coloro che hanno una certa disponibilità economica.
Del suddetto beneficio potranno beneficiare sia coloro che stipuleranno un rogito dal 01/01/2025, sia chi ha già acquistato nel 2024 e al 31/12/2024 deve ancora vendere l’immobile preposseduto e quindi non sia ancora decorso il termine dei 365 giorni successivi alla data del rogito (A. Busani, “AGEVOLAZIONE PRIMA CASA – Due anni di tempo per vendere l’abitazione preposseduta”, ne Il Sole 24 ore, del 24 dicembre 2024; Elena Peperoni e Massimo Caccavale, “Agevolazioni prima casa: l’alienazione infrabiennale postuma”, Federnotizie).
Ricordo che la normativa in tema di acquisto della prima casa consente la riduzione delle imposte dovute allo Stato al momento del rogito notarile rispetto a un acquisto senza agevolazione:
- Acquisto da privato – con la richiesta di agevolazione l’imposta di registro è pari al 2% anziché al 9%, imposta ipotecaria e imposta catastale in misura fissa pari a 50€ cadauna. L’imposta di registro in ogni caso non potrà essere inferiore a euro 1000€;
- Acquisto da società o costruttore con iva – con la richiesta di agevolazione l’ iva è pari al 4% anziché al 10%, imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale in misura fissa pari a 200€ cadauna.
Naturalmente la riduzione delle imposte è condizionata ad alcuni requisiti. Per un approfondimento più puntuale e completo si rimanda agli articoli presenti all’interno del nostro blog dove sono stati trattati i benefici, le condizioni e le tematiche più comuni relative alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. Articolo 1 – Articolo 2
In breve:
- può essere avanzata esclusivamente da acquirenti persone fisiche che agiscono per scopi estranei alla loro attività imprenditoriale o professionale;
- deve avere, trasferire o fissare entro 18 mesi dal rogito, la propria residenza nel comune ove si trova l’immobile acquistato o in alternativa l’immobile acquistato dovrà trovarsi nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (lavorativa, di studio, attività di volontariato o sportive), se diverso dal comune di residenza;
- la richiesta di agevolazione ha valenza esclusivamente per immobili abitativi (civili abitazioni) con categoria catastale diversa dall’a/1, a/8 e a/9;
- il contribuente acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, di usufrutto, di abitazione e d’uso relativi ad un’altra abitazione nel territorio del comune nel quale si trova l’abitazione oggetto di acquisto agevolato;
- il contribuente deve dichiarare all’atto di acquisto di non possedere o essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o di nuda proprietà di immobili ad uso abitativo acquistati in Italia (anche dal coniuge) usufruendo delle agevolazioni prima casa.
Relativamente all’ultimo requisito, la normativa prevede che la condizione di non possesso possa essere raggiunta anche dopo l’acquisto del nuovo immobile e, pertanto, sia possibile acquistare la nuova casa usufruendo delle agevolazioni prima casa, anche se si è già proprietari di un altro immobile acquistato con le medesime agevolazioni.
Infatti per ottemperare al requisito previsto dalla legge, l’immobile preposseduto dovrà essere venduto entro due anni dall’acquisto del nuovo immobile (a partire dal 01/1/2025 il termine è stato esteso a due anni, la cosiddetta alienazione infrabiennale postuma, fino al 31/12/2024 il termine era di 1 anno). È importante specificare che la normativa prevede esclusivamente la vendita dell’immobile preposseduto, successivamente all’acquisto del nuovo immobile, solo quando l’immobile preposseduto è stato acquistato con le agevolazioni. Pertanto la casa preposseduta e acquistata senza agevolazioni non potrà usufruire dell’ alienazione postuma, ma dovrà essere obbligatoriamente venduta o donata prima di effettuare l’acquisto della nuova casa.
Lo stesso principio si applica all’acquirente che acquista una casa nello stesso comune dove ha già una casa di proprietà, quest’ultima acquistata a suo tempo senza beneficiare delle agevolazioni (si veda a riguardo la “guida alle Agevolazioni fiscali prima casa” Ottobre 2024 del Consiglio Nazionale del Notariato e A. Busani, “AGEVOLAZIONE PRIMA CASA – Due anni di tempo per vendere l’abitazione preposseduta”, ne Il Sole 24 ore, del 24 dicembre 2024; Elena Peperoni e Massimo Caccavale “Agevolazioni prima casa: l’alienazione infrabiennale postuma”, Federnotizie).
È importante specificare che la novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 non ha apportato alcuna modifica alle norme in materia di acquisto prima casa e credito d’imposta (art. 7, comma 1, L. n. 448/1998) e della decadenza del beneficio prima casa a causa dell’alienazione infraquinquennale (prima che siano trascorsi 5 anni) dell’immobile acquistato con l’agevolazione (comma 4 della Nota II-bis) (Elena Peperoni e Massimo Caccavale “Agevolazioni prima casa: l’alienazione infrabiennale postuma”, Federnotizie)
Pertanto il termine indicato dalle suddette norme, che si riferiscono alla vendita della casa acquistata usufruendo delle agevolazioni e successivo riacquisto, rimane invariato e pari ad un anno.
Per un approfondimento più puntuale e completo si rimanda agli articoli presenti all’interno del nostro blog dove sono stati trattati i benefici, le condizioni e le tematiche più comuni relative alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. Articolo 1 – Articolo 2
Ultimo aggiornamento articolo – Febbraio 2025
Questo contenuto ha scopo puramente informativo e non ha valore prescrittivo. L’articolo sintetizza e semplifica i concetti trattati e non sostituisce in alcun modo il supporto di un professionista. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale, si raccomanda la consulenza di esperti qualificati del settore.
